諸暨市進(jìn)一步推進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施細(xì)則

為滿足居民日益增長(zhǎng)的物業(yè)管理服務(wù)需求，有效破解我市物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展瓶頸,，推動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展,，根據(jù)《紹興市物業(yè)管理?xiàng)l例》《紹興市人民政府辦公室關(guān)于推進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（紹政辦發(fā)〔2023〕42號(hào)）文件精神，結(jié)合我市實(shí)際,，制定本實(shí)施細(xì)則,。

一、工作目標(biāo)

構(gòu)建“黨建統(tǒng)領(lǐng),、政府監(jiān)管,、基層主導(dǎo)、業(yè)主自治,、市場(chǎng)運(yùn)作”的共建共治共享的小區(qū)治理格局,，深入推進(jìn)物業(yè)服務(wù)常態(tài)長(zhǎng)效監(jiān)管。引導(dǎo)培育具有競(jìng)爭(zhēng)力的龍頭企業(yè),、品牌企業(yè),，打造一批示范性、規(guī)范性住宅小區(qū),，全面提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體水平,。逐步實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)“應(yīng)建盡建”，切實(shí)增強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)履職能力和業(yè)主主體意識(shí),、自治意識(shí),，有效防范和化解物業(yè)管理矛盾糾紛,，明顯提升物業(yè)服務(wù)社會(huì)滿意度。

二,、主要任務(wù)

（一）融入基層社會(huì)治理體系

1.加強(qiáng)黨建統(tǒng)領(lǐng),。堅(jiān)持把加強(qiáng)黨的領(lǐng)導(dǎo)作為貫穿物業(yè)管理工作的主線，將黨建工作有效覆蓋到物業(yè)管理,、延伸到物業(yè)小區(qū),，全力推進(jìn)“支部建在小區(qū)上”；強(qiáng)化鎮(zhèn)街社區(qū)黨組織對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo),，深入推進(jìn)“雙向進(jìn)入,、交叉任職”，抓實(shí)社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建,，積極培育“紅色物業(yè)”,；建立黨建引領(lǐng)下的社區(qū)、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方協(xié)同機(jī)制,，制定三方協(xié)同共治指導(dǎo)意見(jiàn)。

2.壓實(shí)屬地管理責(zé)任,。鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）是屬地管理的主體,，應(yīng)建立健全物業(yè)管理體系，明確分管領(lǐng)導(dǎo),，配齊配強(qiáng)物業(yè)管理人員力量,，履行物業(yè)管理職責(zé)；鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）要建立健全居住社區(qū)綜合治理工作制度,，指導(dǎo)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià),，探索建立業(yè)主委員會(huì)成員年度考核評(píng)價(jià)機(jī)制，考核結(jié)果向全體業(yè)主公布,。

3.構(gòu)建共建共治共享格局,。堅(jiān)持新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，完善物業(yè)糾紛多元化解機(jī)制,，構(gòu)建人民調(diào)解,、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解,、司法調(diào)解的多元解紛大格局,。建立健全物業(yè)管理會(huì)商機(jī)制，定期研究解決難點(diǎn)問(wèn)題,。鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）要調(diào)動(dòng)社區(qū)社會(huì)組織,、社會(huì)工作服務(wù)機(jī)構(gòu)、社區(qū)志愿者,、駐區(qū)單位的積極性,，共同參與居住社區(qū)治理,。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極參與社區(qū)文明創(chuàng)建、清潔城市“410行動(dòng)”,、垃圾分類,、治安管理、防汛抗災(zāi)等基層治理及公共服務(wù),，形成社區(qū)治理合力,。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)公共服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)費(fèi)用,。

4.推進(jìn)物業(yè)管理數(shù)字化建設(shè),。做好物業(yè)管理電子信息平臺(tái)的應(yīng)用和維護(hù)工作，提供線上報(bào)修,、投票選舉,、物業(yè)維修資金查詢使用、保修金使用申請(qǐng)等多樣化服務(wù),。同時(shí)通過(guò)線上線下相結(jié)合的方式,，聚焦住宅小區(qū)“人、錢(qián),、物、權(quán)”四要素,，按照服務(wù)內(nèi)容,、資金使用、物業(yè)用房“三公開(kāi)”,，重大事項(xiàng)決策,、業(yè)主委員會(huì)選舉、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘“三透明”,，企業(yè)服務(wù),、業(yè)主委員會(huì)履職、公共收益賬目“三監(jiān)督”標(biāo)準(zhǔn),，以點(diǎn)帶面,，輻射引領(lǐng)，形成全域建設(shè)“清廉物業(yè)”格局,。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè),、通訊運(yùn)營(yíng)企業(yè)和社會(huì)資本對(duì)已建小區(qū)進(jìn)行智慧物業(yè)改造，開(kāi)展智能家居,、公共設(shè)施管理,、智能門(mén)禁、停車管理等智能化物業(yè)服務(wù),；實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理和服務(wù)的智能化和信息化,。

（二）強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管體系

5.完善物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)機(jī)制,。鼓勵(lì)鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）介入物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)全過(guò)程監(jiān)管，監(jiān)督指導(dǎo)建設(shè)單位（前期物業(yè)招標(biāo)）或業(yè)主委員會(huì)采用公開(kāi)招投標(biāo)方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè),；根據(jù)省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí),、諸暨市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核等級(jí)評(píng)定結(jié)果，引導(dǎo)業(yè)主選擇適合的物業(yè)服務(wù)企業(yè),。

6.加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理,。建立動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)機(jī)制，業(yè)主應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定服務(wù)價(jià)格及調(diào)價(jià)方式,。市發(fā)改局應(yīng)會(huì)同建設(shè)局定期發(fā)布或調(diào)整物業(yè)服務(wù)成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則,，物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)要協(xié)同配合。倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期公開(kāi)在管項(xiàng)目收支概況（即企業(yè)“小賬”）,，促進(jìn)形成“質(zhì)價(jià)相符,、按質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)機(jī)制,。

7.加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)全過(guò)程監(jiān)管,。鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）和市建設(shè)局要指導(dǎo)開(kāi)展物業(yè)項(xiàng)目交付承接查驗(yàn)，監(jiān)督建設(shè)單位邀請(qǐng)業(yè)主代表參與共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收,；市建設(shè)局要強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)合同備案管理；市建設(shè)局,、綜合執(zhí)法局,、市場(chǎng)監(jiān)管局、消防救援局等部門(mén)要定期開(kāi)展聯(lián)合檢查,，對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題拒不整改的物業(yè)服務(wù)企業(yè),，約談相關(guān)負(fù)責(zé)人，根據(jù)《浙江省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》計(jì)入企業(yè)信用檔案,，并對(duì)違法行為作出處罰,。

8.強(qiáng)化誠(chéng)信管理及行業(yè)自律。建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核機(jī)制,，利用物業(yè)管理電子信息平臺(tái)定期開(kāi)展業(yè)主滿意度測(cè)評(píng),，考核結(jié)果實(shí)行晾曬制度并納入企業(yè)誠(chéng)信體系；加強(qiáng)職能部門(mén),、鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）之間的聯(lián)動(dòng),，強(qiáng)化信用信息及考核結(jié)果與項(xiàng)目招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選（續(xù)）聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),、政府采購(gòu),、示范評(píng)價(jià)等方面的關(guān)聯(lián)；發(fā)揮物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人,、企業(yè)關(guān)鍵崗位從業(yè)人員的培訓(xùn)與管理,，制定行業(yè)規(guī)范，杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng),，構(gòu)建和維護(hù)良好的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序,。

9.強(qiáng)化執(zhí)法環(huán)境建設(shè)。嚴(yán)格落實(shí)《紹興市人民政府辦公室關(guān)于對(duì)涉違房屋采取“四不予”措施的通知》（紹政辦發(fā)〔2015〕82號(hào)）要求,，全面推進(jìn)“執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”,。強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)履職，對(duì)業(yè)主違規(guī)裝修,、違法搭建,、堵塞消防通道等行為，要及時(shí)勸阻并上報(bào),，形成“小區(qū)吹哨,、社區(qū)接報(bào)、部門(mén)報(bào)到”常態(tài)化工作機(jī)制,。加強(qiáng)與法院的溝通協(xié)作,，通過(guò)共享法庭、巡回審判等方式開(kāi)展調(diào)解指導(dǎo),、普法宣傳,，推進(jìn)物業(yè)糾紛訴源治理。

（三）構(gòu)建業(yè)主委員會(huì)良性運(yùn)營(yíng)體系

10.優(yōu)化業(yè)主委員會(huì)配置,。鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）應(yīng)積極推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組建工作,，指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)換屆小組,，對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員人選進(jìn)行全過(guò)程把關(guān)，提高業(yè)主委員會(huì)成員中的黨員比例,，實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)“應(yīng)建盡建”,。加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員崗前法律法規(guī)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高依法依規(guī)履職能力,。

11.規(guī)范業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行,。嚴(yán)格執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議，推動(dòng)業(yè)主大會(huì)建立業(yè)主委員會(huì)換屆審計(jì),、重大事項(xiàng)事前審議,、公共收益支取審批等制度，以制度規(guī)范業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)行,。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)參加由社區(qū)組織,，小區(qū)黨組織、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人等多方參與的聯(lián)席會(huì)議,，研究討論小區(qū)建設(shè)管理重大問(wèn)題,，推動(dòng)矛盾糾紛源頭預(yù)防和前端化解,。

12.加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全財(cái)務(wù),、檔案和印章管理制度,，定期向業(yè)主公布業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)與收益、維修資金使用,、經(jīng)費(fèi)開(kāi)支等信息,，保障業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律,、法規(guī)的，市建設(shè)局或鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤銷其決定,，并通告全體業(yè)主,；鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）要加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域資產(chǎn)和資金的監(jiān)管，探索推行業(yè)主委員會(huì)賬戶由社區(qū)監(jiān)管機(jī)制,，開(kāi)展公共收益“三年一輪審”工作,。

（四）創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)多元化產(chǎn)業(yè)體系

13.推行“多類型”物業(yè)服務(wù)模式。針對(duì)不同物業(yè)項(xiàng)目,，面向差異化服務(wù)群體,，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)探索相匹配的運(yùn)營(yíng)模式：老舊小區(qū)與鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）合作推行托底式、包干式服務(wù),；普通商品房根據(jù)居民需求推行“菜單式”服務(wù),；高端商品房可試行科技賦能智能化服務(wù)；安置小區(qū)物業(yè)管理模式可采取專業(yè)化物業(yè)管理,、業(yè)主委員會(huì)自治,、社區(qū)管理及國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)打包管理相結(jié)合的方式；鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）可探索物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)“先嘗后買(mǎi)”方式進(jìn)駐住宅小區(qū),，逐步培養(yǎng)居民“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”意識(shí),。

14.推廣“大物業(yè)”服務(wù)模式。整合規(guī)模較小,、距離適當(dāng)?shù)臒o(wú)物業(yè),、獨(dú)棟房屋、開(kāi)放式小區(qū),，依法合并規(guī)整周邊市政道路,、背街小巷，延伸公共市政服務(wù),，形成“大物業(yè)”管理范圍,。可通過(guò)鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）兜底資源購(gòu)買(mǎi)服務(wù)與無(wú)物業(yè)小區(qū)“肥瘦搭配”、整合公共服務(wù)資源實(shí)施城市運(yùn)營(yíng),、結(jié)合舊改引入社會(huì)資本實(shí)現(xiàn)“投建管”一體化等模式,，推動(dòng)“破、小,、散”住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋,。挖掘盤(pán)活社區(qū)閑置資源，因地制宜完善養(yǎng)老,、托育,、助餐、停車管理,、充電設(shè)施,、智能快件箱等公共服務(wù)配套設(shè)施，收益反哺“大物業(yè)”管理單位,，實(shí)現(xiàn)“自我造血”可持續(xù)良性運(yùn)轉(zhuǎn),。

三、保障措施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),。健全完善市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組,，由市分管領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，市建設(shè)局主要負(fù)責(zé)人任副組長(zhǎng),，市委社工部,、市府辦、編辦,、信訪局,、發(fā)改局、公安局,、民政局,、司法局、財(cái)政局,、人社局,、自規(guī)局、文廣旅游局,、應(yīng)急管理局、市場(chǎng)監(jiān)管局,、綜合執(zhí)法局,、生態(tài)環(huán)境分局、供電局,、電信局,、大數(shù)據(jù)中心、人民法院、消防救援局等部門(mén)（單位）和各鎮(zhèn)鄉(xiāng)人民政府（街道辦事處）分管負(fù)責(zé)人為成員,，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo),，定期召開(kāi)工作會(huì)議，研究部署物業(yè)管理工作重大問(wèn)題,。下設(shè)辦公室在建設(shè)局,，負(fù)責(zé)牽頭落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)小組的決定，研究制定全市物業(yè)管理相關(guān)政策,，部署重要活動(dòng),，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)重大問(wèn)題。

（二）加大政府扶持力度,。將物業(yè)服務(wù)業(yè)納入全市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)扶持發(fā)展范疇,，市財(cái)政局每年配套安排物業(yè)管理專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，納入年度財(cái)政預(yù)算,，主要用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,、爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)和物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)等。

（三）加強(qiáng)考核培訓(xùn),。多渠道,、多形式宣傳有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)政策，引導(dǎo)社會(huì)各界和廣大業(yè)主關(guān)心與支持物業(yè)管理工作,，營(yíng)造良好工作氛圍,；不斷加大對(duì)鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）、村（社區(qū)）物業(yè)管理工作人員以及住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度,，提升物業(yè)管理水平,。加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的日常監(jiān)督檢查，將其納入鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）,、部門(mén)綜合考核內(nèi)容,。

本實(shí)施意見(jiàn)自2024年8月23日起施行。

附件：諸暨市物業(yè)管理部門(mén)（單位）職責(zé)分工清單

附件

諸暨市物業(yè)管理部門(mén)（單位）職責(zé)分工清單

【全文下載】諸政辦發(fā)〔2024〕20號(hào)諸暨市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《諸暨市進(jìn)一步推進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施細(xì)則》的通知(1).pdf